Как продать право субаренды участка

Содержание
  1. Как продать право субаренды участка
  2. Регистрация договора аренды и субаренды земельных участков
  3. Участок в аренде, как продать его?
  4. Может ли субарендатор выкупить земельный участок у администрации
  5. Аренда (субаренда) земельных участков
  6. Сроки субаренды лесных участков
  7. Грамотное решение вопроса, как продать землю, находящуюся в аренде
  8. Общие понятия продажи арендованного ЗУ
  9. По инициативе владельца (арендодателя)
  10. В каких случаях сделку можно совершить, а в каких нет?
  11. Порядок действий
  12. Куда обращаться?
  13. Нюансы
  14. По инициативе нанимателя (арендатора)
  15. Что требуется?
  16. Заключение
  17. Инструкция, как продать арендованный у государства земельный участок под строительство
  18. Суть проблемы
  19. Можно ли продать арендованный у государства участок, освоение которого еще не началось?
  20.  Можно ли продать арендованный у государства участок, строительные работы на котором уже начаты?
  21. Как оформить право собственности на объект незавершенного строительства, размещенный на арендованном у государства земельном участке?
  22. Продажа объекта незавершенного строительства и расположенного на нем земельного участка
  23. Продажа права аренды земельного участка в 2020 году: пример договора, порядок проведения
  24. Продажа права аренды: общие понятия
  25. Преимущества и недостатки купли/продажи права аренды
  26. Преимущества
  27. Недостатки ППА
  28. Пошаговая инструкция по купле/продаже права аренды
  29. Шаг 1. Сбор документов
  30. Шаг 2. Составление договора
  31. Шаг 3. Регистрация сделки ППА
  32. Сроки и стоимость процедуры ППА
  33. Отказ в продаже права аренды земли

Как продать право субаренды участка

Как продать право субаренды участка

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос «Как продать право субаренды участка». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Получить из кадастрового паспорта можно в Федеральном управлении, которое занимается картографией и . Тут же произойдёт и с соседствующими гражданами. Забрать постановление, которое утверждает передачу земли, в администрации.

Согласно п. 6 ст. 22 арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Хотелось бы обратить внимание на то, что передачу прав и обязанностей арендатора по договору аренды земли (перенайм) следует отличать от субаренды (поднайм).

В ходе передачи прав и обязанностей происходит перемена лица в арендном обязательстве: первоначальный арендатор, уступив свои права и обязанности новому арендатору, выбывает из обязательства.

Регистрация договора аренды и субаренды земельных участков

Таким образом, в виду того, что часть земельного участка не является самостоятельным объектом недвижимости, созданным в установленном порядке, зарегистрировать договор субаренды части земельного участка и, соответственно, передать в субаренду часть земельного участка, не представляется возможным.

Индивидуальный предприниматель (далее — ИП) внес плату 6 500 000 бел.руб.

за право заключения договора аренды земельного участка площадью 1 га под строительство и обслуживание деревообрабатывающего производства (далее — Земельный участок) и заключил договор аренды Земельного участка с Гомельским районным исполнительным комитетом.
Договор аренды земельного участка является возмездным.

За пользование земельным участком взимается арендная плата в размере, определяемом договором. Размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, определяется на основе базовых ставок ежегодной арендной платы.

Оформление субаренды на любое имущество, в том числе и на земельный участок, допускается законодательством только при том условии, что на это имеется согласие от его собственника.

На праве аренды могут быть предоставлены земельные участки, находящиеся как в государственной, так и в частной собственности. В аренду могут быть переданы земли, относящиеся к любым категориям и видам. Однако аренда земельных участков, находящихся в частной собственности, должна осуществляться с соблюдением их целевого назначения.

Собственник не имеет права продать или совершать иные манипуляции с арестованной недвижимостью согласно ч.

Копия распорядительного акта на землю (копия распоряжения префекта административного округа, или копия утвержденного префектом решения окружной комиссии по предоставлению земельных участков и градостроительному регулированию), заверенная печатью префектуры или территориального объединения регулирования землепользования Москомзема (ТОРЗом).

Участок в аренде, как продать его?

К характеристикам предмета договора, которые являются обязательными для внесения при составлении документа, относятся:

  • данные об общей площади;
  • принадлежность к определённой категории земель;
  • номер кадастрового учёта;
  • точное местонахождение;
  • цель аренды;
  • описание находящейся на площади надела инфраструктуры (памятников, строений, многолетних насаждений).

Продажа долевой собственности в квартире признается сложной сделкой с обязательным нотариальным удостоверением.
Чтобы можно было заключать какие-либо договора, связанные с земельными участками необходимо, чтобы земля состояла на кадастровом учете. Участки, не имеющие кадастрового номера, не могут быть сданы в аренду, а также и в субаренду.

В 2011 году в ноябре и декабре зарегистрировано более 50 договоров уступки прав и обязанностей по договорам аренды в 5 муниципальных районах Воронежской области, более 15 договоров в 5 муниципальных районах Орловской области, 6 договоров в Пензенской области и только одном из перечисленных случаев мы предоставили предварительное письменное согласие. А знаете почему?

Может ли субарендатор выкупить земельный участок у администрации

Договор аренды земельного участка заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации в организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

Земля в Украине может быть передана в пользование юрлицам на праве собственности, в постоянное пользование (государственным и коммунальным предприятиям) и в аренду. При аренде земли арендодателем выступают местные органы власти от лица государства, а арендатором – юрлицо.

Если заключается договор субаренды лесного участка, то его особенностью является то, что арендодателем, как правило, выступают органы государственной власти или местного самоуправления, поэтому основным документом, который регулирует договор субаренды земельного участка, выступает Земельный кодекс РФ.

Земля в Украине может быть передана в пользование юрлицам на праве собственности, в постоянное пользование (государственным и коммунальным предприятиям) и в аренду. При аренде земли арендодателем выступают местные органы власти от лица государства, а арендатором – юрлицо.

Однако в отношении земельных участков лесного фонда действуют жесткие ограничения. Они касаются четкого исполнения условий договора и бережного обращения с объектом аренды (субаренды). Если проверяющими органами выяснится, что были нарушения условий договора, то в этом случае договор будет расторгнут и к виновникам будут применены соответствующие санкции.

Сравним участки в собственности и в аренде на примере таблицы. Участок в аренде Участок в собственности Рыночная стоимость 1000000 руб. 2000000 руб. Кадастровая стоимость 1400000 руб. 1400000 руб. Арендная плата в год 20000 руб. _ Стоимость выкупа в собственность 42000 руб. _ Стоимость аренды участка за 3 года 60000 руб.

Имеет ли право индивидуальный предприниматель сдать в субаренду часть Земельного участка ЧАСТНОМУ ПРЕДПРИЯТИЮ для организации деревообрабатывающего производства? Если да, то надо ли договор субаренды части земельного участка между ИП и ЧАСТНЫМ ПРЕДПРИЯТИЕМ регистрировать и в каком органе?
Во-первых, взимание платы за право заключения договора аренды. Так, ч. 4 ст. 69 Кодекса Республики Беларусь о земле (далее — КоЗ) закрепляет право арендаторов земельных участков, за право заключения договоров аренды которых взималась плата, предоставлять арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка.

Только после процедуры регистрации права субаренды субарендатор сможет быть уверен в надлежащем исполнении владельцем земли и её арендатором своих обязательств по договору, ведь тогда документ приобретает полноценную юридическую силу.

При оформление права субаренды на земельный участок раскладе собственник вправе распоряжаться своей недвижимостью. Только право пользования на некоторый временной интервал переходит к арендатору.

Договор аренды заключен на основе протокола подведения итогов проведенных торгов? Совершенно верно. в 2006 году сроком на 50 лет.

И третьим по очереди, но немаловажным пунктом договора становятся его условия. В условиях должны быть четко прописаны сроки аренды, ее стоимость и ограничения по повторной передаче в аренду. Арендатор имеет право пользоваться арендованной по договору субаренды землей по собственному усмотрению. Но у такого пользования все-таки имеются некоторые ограничения.

В соответствии с п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника при условии его уведомления.

В этом случае ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор.

В Челябинской области, документы на регистрацию не принимают без письменного уведомления арендодателя с отметкой о получении.

Боле того, в прошлом году, регистрируя договоры уступки прав и обязанностей по договорам аренды, я безусловно сталкивался с требованием регистраторов предоставлять предварительное согласие арендодателя.

Аренда (субаренда) земельных участков

Некоторые из них «сдавались» сразу под шквалом аргументов, других приходилось убеждать дольше. Последние сдавали позиции как только мы требовали предоставить письменный отказ в приме документов.

Также потребуется акт согласования границ с владельцами соседних наделов.Предметом субаренды является земельный участок и право временно его использовать.

Основанием возникновения права аренды земельных участков служит договор.

По договору аренды земельного участка арендодатель обязуется предоставить арендатору земельный участок за плату во временное владение и пользование.

При заключении договора аренды земельного участка должны соблюдаться условия совершения сделок с земельными участками, предусмотренные ст. 47 КоЗ и иными нормами законодательства.

Сделать это могли лица имеющие в собственности строения, право на которые зарегистрировано было до 2001 года.

Согласно п. 288.6 Налогового кодекса (далее – НК) плата за субаренду земельных участков государственной и коммунальной собственности не может превышать арендную плату.

В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Новые законы и последние изменения в нормативных актах значительно увеличили число собственников земельных наделов. В результате даренияобмена, покупкиренты или наследования земля переходит в частные руки и к компаниям, что позволяет использовать ее для разных целей. Сдача в аренду становится достаточно привычным делом, поскольку от этого выигрывает как владелец, так арендатор.

После сбора документов составляется и подписывается договор субаренды, который затем необходимо зарегистрировать в ЕГРП (Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество).

Сроки субаренды лесных участков

Этот документ может стать дополнительным соглашением к договору Гражданский кодекс Субаренда является разновидностью аренды, наряду с прокатом наймом, лизингом и поднаймом. Это гражданская сделка, поэтому она регулируется положениями главы 34 ГК РФ.

Так как при заключении сделки составляется договор, то нужно придерживаться норм подраздела 2 раздела 3 ГК РФ.
Земельный кодекс вступил в силу в 2001 году.

04 Мая 2019, 22:39 а сейчас можно субарендатору получить в собственность субарендованный земельный участок, если на нем есть строение в собственности? 04 Мая 2019, 22:42 Совершенно верно.

Одним из таких вариантов является передача земли в аренду на определённый период времени некоторому заинтересованному в этом лицу.

При этом составляется соглашение, в котором обговариваются все условия передачи объекта во временное пользование и определена фиксированная плата за пользование.

При этом владелец надела выступает в роли арендодателя, а лицо, получаемое надел в пользование – арендатором.

Сделки по передаче различного имущества во временное пользование, а именно в аренду, являются в гражданско-правовой практике одними из наиболее распространенных. Особое место среди них занимает такой вид отношений, при которых передается имущество, ранее арендованное у других лиц.

Еще ряд ограничений связан с возможными целями, на которые может быть использован участок. В частности, допускается ведение на нем только той деятельности, для которой он предназначен и которая также указана в основном договоре.

Аналогичное разъяснение размещено в ОИР (категория 112.01). То есть субарендатору не нужно подавать декларацию и уплачивать арендную плату в бюджет.

Источник: https://foxinthebox.ru/dogovornoe-pravo/8816-kak-prodat-pravo-subarendy-uchastka.html

Грамотное решение вопроса, как продать землю, находящуюся в аренде

Как продать право субаренды участка

Наниматель земельного надела имеет право передать свои права арендатора другому гражданину или организации. Подобные правоотношения называются переуступкой права аренды.

После заключения нового соглашения у прежнего нанимателя земли пропадают все права на использование надела, они переходят к третьему лицу, с кем заключается новое соглашение, в том же объеме и на тот же срок.

Подобные земельные отношения могут возникнуть только при определенных обстоятельствах – когда у нанимателя муниципального или государственного участка нет финансовой возможности использовать его по назначению: возвести дом или использовать его для выращивания сельхозпродукции.

Продажа права аренды в корне отличается от другого аналогичного договора о субаренде участка – в последнем случае основной арендный договор дополняется еще одной стороной сделки – третьим участником соглашения.

Общие понятия продажи арендованного ЗУ

Исходя из правовой нормы ст. 39.3 ЗК РФ арендные правоотношения могут быть оформлены только по результатам состоявшихся торгов.

Муниципалитеты их могут организовывать:

  1. В открытой форме – когда число участников ничем не ограничивается.
  2. В закрытой – подавать заявки на участие в торгах могут только лица отдельных категорий (имеющие социальные и другие льготы или лица с постоянной регистрацией по месту нахождения участка).

Для выявления победителя, организаторы торгов назначают:

  1. Аукцион. Его целью является назначение ставки оплаты за арендованный надел. Тот участник, который называет большую цену, признается победителем торгов.
  2. Конкурс. Альтернативный аукциону вариант.

Оформление переуступки прав арендатора земли может совершаться:

  1. До момента заключения основного договора с истинным владельцем участка. Обычно подобные сделки заключают для получения коммерческой выгоды, поскольку цена соглашения с третьим лицом значительно увеличивается.
  2. В тот период, когда все арендные права с победителем торгов уже оформлены с собственником земли.

В последнем варианте переуступить права арендатора будет нельзя, если торги признаны несостоявшимися (недостаточный кворум участников, либо была подана всего 1 заявка).

В этом случае договор заключается в течение 10 дней по окончанию торгов по той ставке, которая была назначена во время начала аукциона, то есть по минимальной цене. Но совершить переуступку своих арендных прав этот участник уже не сможет.

В том случае, если арендные отношения с собственником оформлены на срок не более 5 лет, то при заключении договора переуступки на другое лицо уведомлять собственника не нужно. Но обязательно следует направить официальное письмо об уже совершенном факте смены арендатора.

По инициативе владельца (арендодателя)

Если наниматель земли не исполняет в полном объеме взятых на себя обязательств по уплате арендной ставки или совершает на ней незаконное строительство или другие противоправные действия, то у владельца есть законное право передать его права другому арендатору.

Арендодатель сможет совершить эти юридически значимые действия при двух условиях:

  • если основной договор содержит условие передачи арендных прав третьему лицу;
  • если не просрочен срок действия договора найма земель.

В каких случаях сделку можно совершить, а в каких нет?

Собственник может оформить сделку переуступки прав аренды на другое заинтересованное лицо, если этим не будут нарушены права прежнего арендатора.

На деле это означает, что если на земле построено жилое строение, то продажа права аренды на землю отдельно от дома невозможна.

Исходя из положений ст. 552 п.3 ГК РФ, приобретение дома автоматически приводит к пролонгации договора аренды с новым владельцем.

Порядок действий

Для регистрации договора переуступки арендного права необходимо подготовить:

  • документы о проведенном межевании;
  • кадастровый план, в котором учтена привязка участка к местности;
  • выписку из Росреестра об обременении (аренде), копия договора с нанимателем;
  • выписку из Росреестра о принадлежности участка его владельцу;
  • квитанция об уплате пошлины за регистрацию перехода права пользования участком.

Желательно составить акт приема/передачи, в котором описать состояние земли, возможные постройки и целевое использование.

Куда обращаться?

Собранный комплект документации подается в Росреестр для прохождения регистрации перехода права владения участком. После этого будет выдана выписка на нового нанимателя надела.

Нюансы

Владелец недвижимости имеет право на расторжение имеющегося договора найма земли с арендатором даже без официального объяснения причин.

Если в прежнем договоре не предусматривалось расторжение договора, то у администрации поселения это право не может возникнуть, то есть на законных основаниях прекратить право нанимателя пользоваться землей в прежнем объеме будет невозможно.

И наоборот, если это отдельно оговорено договором, то такая возможность возникает у владельца земельного надела.

По инициативе нанимателя (арендатора)

Аренда, как и другие вещные права, может быть передана (переуступлена) заинтересованному лицу, если этим действием не нарушаются права других граждан или организаций.

Чаще всего продают арендованные у местных властей участки, на которых начато, но не завершено строительство дома.

Если участок принадлежит муниципальным или государственным организациям, то перед совершением этой сделки обязательно следует уведомить собственника участка о намерении передать право аренды на другое лицо. Если этого не сделать, то сделка может быть признана недействительной.

Если в обоюдном соглашении о передаче земли в наем отдельно оговорено, что право аренды запрещено передавать в пользу третьих лиц, то переуступка права аренды третьему лицу будет уже невозможна.

Новое соглашение заключается на тех же условиях и на тот же срок, который оговорен договором с прежним арендатором.

Что требуется?

Чтобы осуществить продажу арендованной земли (с недостроенным жилым объектом), наниматель должен проделать несколько мероприятий:

  1. Иметь на руках копию уведомления, переданного владельцу о начале строительных работ на участке.
  2. Получить одобрение на возведение жилого строения.
  3. Подготовить котлован под фундамент или возвести цокольный этаж.

Для регистрации перехода права арендатора потребуется выполнить:

  1. Заказать технические документы в БТИ на незавершенное строительство. Для этого понадобится арендный договор и разрешение на возведение дома.
  2. Затем зарегистрировать объект в Кадастровой палате, предоставив те же документы.
  3. После этого оформить в собственность начатую постройку дома в Росреестре и получить выписку.
  4. Предоставить в Росреестр новый договор найма земли.
  5. Оплатить квитанцию на проведение работ по регистрации.
  6. Через 7-10 дней получить выписку о собственности и смене нанимателя надела.

При отсутствии на арендуемом участке объекта незавершенного строительства, а на руках каких-либо разрешающих возведение капитального строения документов в Росреестр потребуются только:

  • договор аренды;
  • договор уступки;
  • согласие собственника;
  • паспорта сторон;
  • квитанция об оплате госпошлины.

Куда обращаться:

  1. Можно направить ходатайство в Росреестр лично.
  2. Подать комплект собранных документов в МФЦ.
  3. Путем направления ходатайства через портал Госуслуг (услуга предоставляется только зарегистрированным пользователям).
  4. На почту, отправив заказное почтовое отправление с описью вложения документов на адрес Росреестра.

Часто руководство муниципалитета просто предлагает расторгнуть договор найма и передать землю обратно государству.

Но это крайне невыгодно арендатору, поскольку им могут быть потрачены средства на землеустройство (межевание, технический план, постановка на учет в Кадастре). При таких обстоятельствах лучше всего продать (переуступить) свои права третьему лицу.

При заключении соглашения с заинтересованным в покупке арендованной земли лицом, покупателю необходимо внимательно изучить договор найма участка:

  1. Срок действия договора найма земли, если он просрочен, то сделка не может быть зарегистрирована.
  2. Есть ли в соглашении пункт о возможности переуступки прав нанимателя в пользу третьего лица. Если он отсутствует, то сделку совершить будет нельзя.
  3. Если в договоре прописано получение разрешений от собственника на проведение сделок, то это требование необходимо выполнить.
  4. Передача земли по возмездному договору предполагает оплату, поэтому стоимость сделки необходимо прописать в договоре. От этого будет зависеть налогообложение на получение прибыли, если объект находился в собственности менее 5 лет.

Подробнее о сделке по продаже арендованной земли в этом видео:

Заключение

Как продать земельный участок, находящийся в аренде? Если юридически грамотно подойти к решению вопроса о продаже арендованной земли, то это вполне возможно.

Стоимость такого объекта на порядок ниже, нежели приобретать землю на торгах, а если на нем начаты строительные работы, то муниципалитет может продать его за 3 % от реальной кадастровой стоимости участка.

Покупатель перед заключением сделки должен тщательно проверить все финансовые и другие организационные вопросы, поскольку после регистрации договора о переходе прав на использование участка, имеющиеся долги по арендной плате или обязанность по восстановлению плодородности участка перейдут к новому владельцу.

Источник: https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/oformlenie/arenda/kak-prodat

Инструкция, как продать арендованный у государства земельный участок под строительство

Как продать право субаренды участка

Чтобы уяснить механизм перепродажи земельных участков, арендованных у муниципалитетов или уполномоченных госорганов, важно разобраться в их правовом положении.

Суть проблемы

Вопрос продажи арендованных земель в современной России стоит достаточно остро. Из-за финансового кризиса многие, кто взял в аренду участки публичной собственности под строительство, не могут их освоить: начать или довести до конца начатое строительство.

Приведем пример. В городке с численностью жителей в 40 тыс. человек в 2015 году 223 гражданина заключили с муниципалитетом договора аренды земли для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Однако уже в 2016 году более 110 человек из-за нехватки средств на строительство возвратились назад с вопросом о том, как продать арендованную землю.

Чиновники только разводят руками, предлагая арендаторам одно из двух: продолжать платить арендную плату и изыскать средства на строительство либо расторгнуть договор, напрочь отказавшись от претензий на участок.

С юридической точки зрения они правы: продать, подарить, обменять можно только то, чем владеешь.

Соответственно, участком из публичных земель в зависимости от формы собственности могут распоряжаться муниципалитет или уполномоченные органы государственной власти.

Но расторжение договора аренды и отказ от участка в пользу государства для арендатора не выход, поскольку землеустроительные работы, присвоение кадастрового номера, межевание и другие процедуры уже обошлись арендатору в крупную сумму. Выясним, существует ли механизм их компенсации.

Можно ли продать арендованный у государства участок, освоение которого еще не началось?

Правовое положение значительного массива целинных земель в России не установлено. Непонятно, в чьей собственности (общефедеральной, региональной, муниципальной) они находятся.

Однако в отношении земель населенных пунктов Земельным кодексом и 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» оговорены четкие правила. Распоряжаются ими, в т. ч. – путем передачи в аренду, могут только соответствующие муниципалитеты.

При этом арендодателем выступает администрация городского поселения. Подробно, о понятии продажи права аренды.

Согласно общему правилу (ст.39.6 ЗК РФ) договора аренды земельных участков под ИЖС с заинтересованными лицами подписываются по результатам торгов. Они могут быть:

  • открытыми, когда круг претендентов не ограничен;
  • закрытыми – заявки принимают только у лиц, соответствующих определенным требованиям (льготники, постоянные жители региона и прочее).

По способу определения победителя торги делятся на:

  • аукционы – простой торг на повышение ежемесячной арендной платы;
  • конкурсы – дополнительно применяются альтернативные критерии.

В абсолютном большинстве случаев муниципалитеты заключают договора аренды участков по результатам торгов, проводимых в форме открытых аукционов.

Одно из возможных оснований подписания арендного договора напрямую (во внеконкурсном порядке) связано с отсутствием спроса на конкретный участок.

Если заявку подало единственное лицо, либо заявок было несколько, но к участию в торгах была допущена только одна персона, – договор заключается с автором этой единственной заявки.

В большинстве случаев земли под ИЖС предоставляются гражданам из целинных земель. Местная администрация перекладывает заботы о создании объекта договора (земельного участка как объекта недвижимости) на будущего арендодателя.

Ему предстоит заказать и оплатить услуги специализированной организации по межеванию и уточнению границ, а также постановить участок на кадастровый учет.

Будущий арендодатель среди прочего, оплачивает оценку земли, поскольку его кадастровая стоимость определяет начальную цену аукциона.

Хотя в Гражданском кодексе и указано, что условия договора определяются сторонами по взаимному согласию, практика перекладывания расходов по оплате землеустроительных работ на арендодателя является сомнительной. Несмотря на это, описанная ситуация характерна для всех регионов России.

Действующее законодательство не позволяет арендатору перевести свои права на третье лицо без участия арендодателя. Условия заключаемых с муниципалитетами договоров аренды земельных участков не подразумевают возможности передавать землю в субаренду. Право аренды участка не может стать самостоятельным объектом возмездного договора.

Причина запретов – желание законодателя пресечь возможные незаконные манипуляции с землей. При отсутствии таких ограничений нечистые на руки сделки аккумулировали бы в своих руках большие площади публичных земель с целью дальнейшей перепродажи или субаренды по завышенным ценам.

Общая направленность запрета субаренды позитивна, однако в рассматриваемом случае она препятствует арендатору компенсировать свои расходы за счет нового арендатора. Продать неосвоенный земельный участок, увы, невозможно, как невозможно получить от арендодателя или будущего арендатора компенсацию расходов, понесенных на землеустроительные работы.

Нередко у арендаторов возникает еще один опрос: можно ли временно изменить целевое назначение земельного участка (перевести из категории под ИЖС, например, в категорию под ЛПХ) и, таким образом, законсервировать строительство. Увы, и этот вариант невозможен. Наведенное выше позволяет утверждать следующее.

Если строительство на арендованном у государства участке еще не начато, его продажа невозможна.

 Можно ли продать арендованный у государства участок, строительные работы на котором уже начаты?

Фактическая продажа такого участка действительно возможна, поскольку для этого есть законодательное основание – ст.552 ГК «Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости». Последняя устанавливает ряд важных правил.

  1. Земельный участок разделяет правовую судьбу возведенной на нем недвижимости. Говоря проще, земля «идет» за домом, а не наоборот.
  2. Собственник недвижимости, не владеющий земельным участком, на котором она размещена, может продать ее без согласия собственника земли. Однако только при условии, что это не повлечет смену целевого назначения земли.
  3. К приобретателю недвижимости переходят права на землю, на которой она размещена, а также на землю, необходимую для использования недвижимости по целевому назначению.

Арендатору земли, решившему продать землю путем отчуждения размещенной на ней недвижимости, важно уяснить следующее. «Недвижимость» – это правовая, а не фактическая категория. Государство считает некое имущество недвижимостью после его госрегистрации в этом качестве.

Поясним на примерах. Завершенный строительством дом не считается недвижимостью вплоть до ввода его в эксплуатацию. Юридически он является совокупностью сложенных друг на друга стройматериалов.

И наоборот, если приложить усилия, даже фундамент можно признать объектом незавершенного строительства.

Такой объект, будь то залитый фундамент или почти готовая к вводу в эксплуатацию постройка, можно продавать.

Важный момент: возможность признания результата фактически начатых строительных работ объектом незавершенного строительства поставлена под условие легитимизации строительства. Застройщик должен доказать, что строительные работы проводились им законно, объект не возведен самовольно.

Как оформить право собственности на объект незавершенного строительства, размещенный на арендованном у государства земельном участке?

Арендованный участок, на котором находиться объект незавершенного строительства, можно передать третьему лицу путем отчуждения такого объекта.

Для этого нужно обратиться в специализированную организацию – Бюро технической инвентаризации и заказать технический план существующего объекта.

Чтобы БТИ взялось за составление бумаги, заказчик должен представить договор аренды участка и разрешение на строительные работы.

Получив технический план на руки, можно приступать к постановке имущества на кадастровый учет в качестве объекта незавершенного строительства. Эти действия осуществляют Кадастровая палата соответствующего субъекта РФ и ее территориальные органы.

Обращаться к ним можно напрямую или через многофункциональные центры предоставления административных услуг (МФЦ). Постановка на кадастровый учет в России бесплатна. Процедура занимает порядка 10 суток. Результатом предоставления услуги является кадастровая выписка.

Этот документ содержит все ключевые сведения об объекте незавершенного строительства (площадь, местонахождение, кадастровая стоимость и прочее).

Важно знать: кадастровый паспорт на объект незавершенного строительства делать не обязательно. Территориальный орган Росреестра обязан поставить его на учет в качестве недвижимости и без паспорта. Если же у арендатора все же есть желание получить документ, следует написать заявление и уплатить госпошлину (400 руб.). Техпаспорт выдадут через 5 дней.

Далее следует госрегистрация права собственности на объект незавершенного строительства в ЕГРП. Перечень необходимых бумаг устанавливает 122-ФЗ «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Это:

  • арендный договор на участок, на котором расположен недострой;
  • разрешение на его строительство;
  • квитанция об уплате госпошлины.

Заполняя заявление о госресгитрации, следует указать кадастровый номер объекта, прописанный в кадастровой выписке.

Кадастровый паспорт чиновники Росреетра не требует у заявителя по той причине, что согласно правилам межведомственного взаимодействия госструктур РФ, они обязаны запросить его у Кадастровой палаты самостоятельно. Услуга истребования кадастрового паспорта заявителем не оплачивается.

По истечении месяца после подачи документов территориальный орган Росреестра выдает заявителю на руки выписку из ЕГРП. С этого момента право собственности считается оформленным. Объектом незавершенного строительства можно свободно распоряжаться – продавать, менять, дарить. Читайте о том, как взять землю в аренду под строительство.

Продажа объекта незавершенного строительства и расположенного на нем земельного участка

Договор купли-продажи объекта незавершенного строительства не подлежит обязательному нотариальному удостоверению, однако факт перехода права собственности подлежит обязательной госрегситарции в ЕГРП. Юридическое сопровождение заключение сделки лучше доверить специалисту. Пусть грамотный юрист:

  • согласует условия договора со сторонами;
  • составит его текст;
  • подготовит пакет документов для подачи в Росреестр/МФЦ.

Если договор купли-продажи не удостоверен нотариально, он подписывается покупателем и продавцом в присутствии чиновника Росреестра. После проведения процедуры покупатель получает на руки выписку из ЕГРП, свидетельствующую о переходе к нему прав собственности на объект незавершенного строительства.

Новый собственник объекта (пусть даже фундамента) обращается в муниципалитет и на законных основаниях требует оформления арендного договора на землю. Поскольку заявитель владеет объектом незавершенного строительства, сделка относительно земли заключается с ним на внеконкурсных основаниях.

Источник: https://arendaexpert.ru/varianty-prodazhi-arendovanogo-u-gosudarstva-zemelnogo-uchastoka-po-zakonu/

Продажа права аренды земельного участка в 2020 году: пример договора, порядок проведения

Как продать право субаренды участка

17.05.2018

Арендуя участок на длительный срок, каждая из сторон рассчитывает на то, что пользование землей будет на протяжении всего договора. Но возникают случаи, когда арендатору владеть участком и платить за это становится невозможно. А досрочное расторжение соглашения может привести к незапланированным расходам.

Наиболее выгодный способ решения такой проблемы – продажа права аренды земельного участка. В этой статье будут раскрыты основные вопросы переуступки права аренды: определение, особенности и недостатки, какие документы потребуются для оформления сделки, а также возможные причины для отказа.

Продажа права аренды: общие понятия

Земельный кодекс РФ (далее – ЗК РФ) раскрывает особенности аренды земли и содержит положения о возможности делегировать свои обязанности по арендованному участку (в ст. 22 ЗК РФ).

Продажа или переуступка права аренды (ППА) – это передача арендатором права пользования участком третьему лицу. Причем согласия собственника в некоторых случаях не требуется, достаточно его уведомить.

Гражданский кодекс (ГК РФ) в ст. 615 также предусматривает возможность ППА на землю.

Земельный и Гражданский кодексы – это ключевые нормы, регулирующие переуступку. Однако в некоторых других нормативных правовых актах также встречаются положения, влияющие на продажу права найма.

Переуступку не стоит путать с субарендой. Несмотря на то, что в обоих случаях землей пользуется третье лицо, есть значительное отличие.

При передаче участка или его части в субаренду, субарендатор несет ответственность перед нанимателем, последний непосредственно перед собственником.

А при уступке ответственность и обязательства по договору аренды переходят к новому нанимателю, в том числе и оплата. Т. е. происходит перемена сторон.

Наряду с продажей права аренды встречается уступка требования – цессия, суть которой заключается также в передаче прав, но уже со стороны арендодателя. Исходя из положений гл. 24 § 1 ГК РФ, наймодатель может передать право получения арендной платы третьему лицу, при этом останется собственником.

Преимущества и недостатки купли/продажи права аренды

Как и у любой сделки, у ППА есть свои преимущества и недостатки.

Преимущества

  • Не нужно заключать новый договор найма;
  • ответственность по соглашению полностью переходит с первого арендатора на нового;
  • собственник не теряет прибыли в виде арендной платы (читайте, как рассчитать арендную плату за участок);
  • новый наниматель пользуется землей на первоначальных условиях.

Пожалуй, это основные преимущества ППА.

Недостатки ППА

К недостаткам относятся:

  • могут появиться скрытые недостатки территории;
  • собственник может продать землю;
  • иногда требуется согласие собственника;
  • при признании аренды недействительной, договор ППА будет аннулирован;
  • возможны расходы на регистрацию соглашения и/или услуги нотариуса;
  • новый наниматель будет отвечать за выявленные проблемы;
  • если соглашением не предусмотрено иное, то собственник может в любой момент осуществить продажу земли в аренде, при этом договор найма будет досрочно расторгнут;
  • у нанимателя, который продал право на аренду, возникает обязанность уплатить налог на прибыль.

Пошаговая инструкция по купле/продаже права аренды

ППА – это сделка, которая требует соблюдения определенных условий для признания ее законной:

  1. Должно быть составлено письменное соглашение, которое требует регистрации (если сделка на срок более года).
  2. Все участники сделки должны быть согласны с условиями договора.

ППА проходит в несколько этапов, и каждый имеет свои нюансы.

Шаг 1. Сбор документов

Любая юридическая сделка проходит только при наличии определенных документов. Не исключение и ППА.

Перечень документов:

  • заявление о переуступке: подается 2 экземпляра (1 – от имени настоящего нанимателя, 2 – от имени будущего арендатора);
  • договор аренды (заверенная нотариусом копия);
  • кадастровый паспорт участка;
  • письменное согласие собственника земли (если требуется);
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • справка из БТИ.

Этот перечень основной. Для юридических лиц и граждан есть дополнительные требования к документам, которые отличаются.

Для физ. лиц:

  • паспорт РФ или другой документ, удостоверяющий личность;
  • если участники сделки состоят в браке, то требуется нотариально заверенное согласие супруга/и с каждой стороны, либо справку об отсутствии брака (выдается в ЗАГСе или нотариусом).

Для юр. лиц:

  • документ, подтверждающий право действовать от имени юр. лица;
  • учредительные документы (копии, заверенные нотариусом).

Шаг 2. Составление договора

Сделка ППА требует письменного составления договора, который подписывают все участники: арендодатель и 2 арендатора (настоящий и будущий), а при соглашении с юр. лицами – ставится печать организации.

Помимо подписей, договор должен содержать следующую информацию:

  • дата заключения договора;
  • реквизиты участников сделки;
  • сведения об арендуемой земле;
  • арендная плата;
  • условия расторжения сделки;
  • сроки перенаема (не может превышать срока аренды по основному соглашению).

Важно, чтобы условия ППА не противоречили основному договору.

Шаг 3. Регистрация сделки ППА

После соблюдения всех требований наступает этап регистрации сделки ППА. Для этого необходимо подать договор и все документы из списка в Росреестр.

Важно, чтобы порядок заключения сделки покупки/продажи права аренды был соблюден.

Сроки и стоимость процедуры ППА

По окончании срока действия договора аренды заканчивается и договор переуступки. Поэтому сделка ППА ограничена сроком найма.

Чтобы оформить регистрацию сделки ППА, необходимо оплатить госпошлину. Для физ. лиц – 2000 р., для юр. лиц – 22000 р.

Отказ в продаже права аренды земли

В ЗК РФ указаны 2 направления пользования землей: земли сельхозназначения и под жилищное строительство.

Большинство земель принадлежат государству или муниципалитету, которые передают территорию гражданам и юридическим лицам по договору аренды для целевого использования на долгосрочный период (читайте, как взять в аренду государственную и муниципальную землю).

В некоторых случаях возможен выкуп такого участка, право на которое также может быть передано. При нарушении условия пользования землей ППА невозможно.

Приобретение права аренды невозможно если:

  1. Договором аренды запрещен перенаем. Решение – заключить новое соглашение с правом на переуступку.
  2. Собственник не дает согласия на переуступку.
  3. Строительство или реконструкция объектов на территории арендуемой земли велись без получения на то разрешения. Решение – получить разрешение и зарегистрировать объекты. После этого оформить переуступку.
  4. Есть задолженность по арендной плате. Решение – уменьшить стоимость сделки ППА на сумму задолженности, и новый арендатор оплачивает долг наймодателю.
  5. На землях сельхозназначения построены жилые здания. Решение – перевести земли из сельхозназначения в земли под ИЖС, а после совершить ППА.
  6. На участок наложен судебный запрет.

Отказ предоставляется в письменном виде с указанием причины. Он подлежит обжалованию в судебном порядке.

Судебная практика

Источник: https://lawowner.ru/nedvizhimost/zemlya/prodazha-prava-arendy

Юрист ответит
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: